In questo articolo Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia ed esperto nel settore immobiliare, ci spiega i rischi della compravenfita immobiliare.
Per dare corso ad un tranquillo acquisto di un’ abitazione o altro tipo di immobile il compratore deve fare affidamento su se stesso o su un professionista di sua fiducia, e non certo su chi sta nel mezzo (intermediario) oltretutto in palese conflitto di interessi. Ragionevolmente non si può serenamente garantire la parte più debole (l’acquirente) contro i propri interessi; Infatti l’intermediario non tenderà mai a sollevare questioni non richieste perché ciò potrebbe minare l’affare e con questo “saltare “ il proprio diritto alla provvigione.
L’acquirente di un immobile qualsiasi o di una casa si rivoge all’ agenzia immobiliare con serenità e fiducia e lascia fare nella erronea convinzione che questi sia garante della compravendita immobiliare ed in qualche modo il suo “tutore”
Così non è in quanto il codice civile attribuisce all’Agente Immobiliare detto anche Mediatore di portare a conoscenza dell ‘acquirente le circostanze a lui note , senza neppure indicare una elencazione precisa di quali siano queste “ circostanze note” . E’ lecito chiedersi : se emergono circostanze gravi ma a Lui non note, il mediatore ne risponde ?
Giurisprudenza recente pare indicare che il compito dell’agente immobiliare ai fini della maturazione al suo diritto alla provvigione si esaurisca e si limiti nel favorire l’incontro delle parti come fra l’altro indica l’art. 1754-1755 (2)
Che non sia necessario l’ intervento del mediatore in tutte le fasi della trattativa è l’oggetto dell’ ordinanza n. 709/2010.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile,Sentenza 19 gennaio 2010, n. 709 che in sintesi afferma che ai fini del diritto alla provvigione ex articolo 1755 del Cc non occorre un perdurante intervento del mediatore il quale, cioè, questi non deve sorreggere tutte Le fasi della trattativa, fino alla conclusione dell’affare, essendo sufficiente la semplice attività di segnalazione dell’affare medesimo, qualora costituisca il risultato di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti con l’effettiva conclusione del contratto.
In altri termini il diritto alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l’attività del mediatore non abbia costituito il fattore determinante ed esclusivo della conclusione dell’affare, essendo sufficiente che la menzionata attività abbia indotto le parti a conoscersi ed a concludere l’affare .
Appendice
1)Art. 1759.–Responsabilità del mediatore.
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
(2)–Art. 1754.–Mediatore.
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755.
Provvigione.
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Per gli altri rischi della compravendita immobiliare consultare:
