Quando si compra casa ci sono molti aspetti cui badare, sia dal punto di vista di posizione ed estetico, che di struttura, esattamente come dal punto di vista legale e burocratico. Fra le altre cose, è bene richiedere una visura ipotecaria, per verificare che sull’immobile non gravino ipoteche.
La fideiussione che il costruttore deve al compratore
Nella fase di stipula del contratto preliminare (il compromesso), per legge (in particolare in riferimento al secondo articolo del decreto 20/6/2005) il costruttore deve dare al compratore una fideiussione, come garanzia dei vari anticipi che l’acquirente dovrà pagare prima di formalizzare il contratto definitivo. L’importo di questa fideiussione deve essere pari a quanto il venditore percepirà prima del rogito fatto dal notaio. Se la fideiussione non è presentata, allora il contratto preliminare deve considerarsi nullo e il compratore può decidere quando vuole di rinunciare all’acquisto.
La sentenza
La sentenza 222 del 2015 della Corte d’Appello di Lecce ha stabilito che la vanità del contratto preliminare, dovuta alla mancanza della fideiussione, non può essere ritirata nemmeno se il costruttore darà al compratore la fideiussione dopo aver stipulato il contratto preliminare.
Accordo e precauzioni
Il potere di annullare l’accordo fra le parti è solo del compratore. Il venditore, quindi, deve procurarsi una fideiussione (presso una banca, una finanziaria o un’assicurazione), che attesti il suo impegno a restituire i soldi se mai si troverà in una situazione critica; la soluzione del contratto si verificherà se, a causa di questo momento di difficoltà, non potrà finire la costruzione dell’immobile e quindi dovrà restituire all’acquirente tutto l’acconto o la caparra versati.
In mancanza di questa disposizione della Corte, qualunque compratore correrebbe un rischio molto alto: se il costruttore dovesse fallire, prima di diventare effettivamente proprietario dell’immobile, dovrebbe procedere con un’insinuazione al fallimento e concorrere alla divisione dell’attivo con gli altri creditori “sulla carta”, secondo le percentuali.
Le caratteristiche della fideiussione
Innanzi tutto, la fideiussione deve prevedere che il fideiussore paghi solo dopo che il principale debitore non riesca a escutere. In questo caso si parla di rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.
In secondo luogo, deve poter essere escussa, dopo che si è verificata la situazione critica, come richiesta scritta del compratore, spedita al domicilio che il fideiussore ha indicato con una raccomandata con avviso di ricevimento e completa di tutti i documenti che dimostrino il totale della somma dovuta e il valore di qualsiasi altro corrispettivo che il venditore abbia ricevuto.
In più, secondo quanto stabilito dalla sentenza della Corte, la fideiussione non deve essere consegnata dopo la stipula del contratto preliminare. Se non è presentata in tempi utili, nessuna delle parti coinvolte potrà rimediare in futuro.
Documenti
Vista la delicatezza della questione, è meglio ricordare che, prima di formare un contratto preliminare d’acquisto o altro che riguardi un immobile, conviene sempre fare una visura ipotecaria sulla casa o su chi la vende, per controllare che non ci siano ipoteche.
