Stipulare un contratto d’affitto: tutte le normative per essere in regola

Stipulare un contratto d’affitto è un’operazione piuttosto delicata che richiede la massima attenzione. Bisogna considerare una serie di aspetti legali e burocratici che, se non vengono rispettati, possono addirittura invalidare il contratto. Soprattutto le cosiddette clausole, spesso ignorate, che invece possono rivelarsi determinanti.

Bisogna poi rispettare determinate tempistiche stabilite dalla legge e considerare gli aspetti civilistici e fiscali. Analizziamo di seguito come stipulare un contratto d’affitto in perfetta regola ed evitare qualsiasi tipo di disguido legale o burocratico che può sorgere con i propri locatari.

Cos’è il contratto d’affitto?
Innanzitutto una premessa: anche se viene chiamato contratto d’affitto, in realtà da un punto di vista giuridico si chiama contratto di locazione. La locazione è appunto un contratto con il quale il locatore, cioè il proprietario di casa, concede un immobile ad un’altra parte, il conduttore, ad uso abitativo per un periodo determinato in cambio di una cifra mensile pattuita.

Meglio affittare casa come privato o affidandosi ad una società di property management?

Per mettere in affitto casa ci sono due opzioni: agire come privato oppure rivolgersi ad una società di property management.

Nel primo caso una delle soluzioni è il passaparola, così da diffondere la notizia che la tua casa è in affitto. Secondariamente è consigliabile affiggere il cartello “Affittasi” con i tuoi contatti. Solitamente non è richiesto il pagamento di tasse o di marche da bollo. Se però il cartello è più grande dei canonici 25 cm quadrati, devi pagare una marca da bollo da 16 euro. Ad ogni modo è consigliabile rivolgersi al proprio Comune per avere maggiori informazioni.

Se vuoi evitare qualsiasi responsabilità ed essere sicuro di stipulare un contratto a norma, allora è consigliabile rivolgersi ad una società di property management per mettere in affitto casa, così che essa possa occuparsi di tutto dalla A alla Z. La società è in grado di offrire altri servizi aggiuntivi, come la fornitura di un contratto già preimpostato e la registrazione.

Il contratto deve essere necessariamente scritto?

Il contratto di locazione deve essere scritto per adempiere correttamente alle condizioni previste dalla legge, ma anche per non ritrovarsi in condizioni a dir poco antipatiche.

Un accordo verbale di fatto è nullo, con gravi ripercussioni sia da un punto di vista fiscale che legale. Non essendo un vero accordo, almeno non regolamentato dalla legge, l’inquilino potrebbe andarsene quando vuole, smettere di pagare oppure pagare un importo inferiore a quanto pattuito. Addirittura non sarebbe neanche possibile procedere alla procedura di sfratto senza un accordo scritto.

Indipendentemente che decidi di agire privatamente oppure rivolgerti ad una società di property management, è assolutamente necessario stipulare un contratto scritto per evitare qualsiasi guaio.

Le varie tipologie di contratto

A questo punto è lecito porsi una domanda: che tipologia di contratto sottoscrivere? Dipende da tanti fattori ma per prima cosa è necessario conoscere le tipologie di contratto che sono 4:

  • contratto a canone libero: in tal caso le due parti stabiliscono senza vincoli le condizioni della locazione per quanto riguarda il canone, la durata, le obbligazioni principali ed accessorie. L’unico vincolo è il rispetto della durata minima di 4 anni, più altri 4 di rinnovo obbligatorio alla scadenza dei primi 4;
  • contratto a canone concordato: il contratto ha una durata più breve, 3 anni più altri 2, ma va stipulato secondo precisi accordi territoriali concordati tra le associazioni rappresentative delle categorie dei conduttori e della proprietà edilizia;
  • contratto di natura transitoria: con questo contratto, per esigenze del conduttore o del locatore, si può decidere un periodo di locazione più breve;
  • contratto per studenti universitari: questa tipologia di contratto è riservato agli studenti fuori sede, cioè che risiedono in un comune diverso da quello dove si svolgono i corsi universitari. Gli accordi economici vengono stipulati in base ai valori minimi e massimi determinati dagli accordi territoriali.

Come registrare il contratto?

Ecco un’altra fase piuttosto delicata: la registrazione del contratto. Tutti i contratti di locazione, se hanno una durata superiore ai 30 giorni, devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. L’operazione può essere svolta autonomamente utilizzando il sito dell’Agenzia delle Entrate oppure, se non hai tempo, puoi rivolgerti a terzi.

Per la registrazione del contratto hai bisogno dei seguenti documenti:

  • due contratti originali firmati;
  • un contrassegno telematico da 16 euro da applicare sugli originali e sulle copie, per ogni 4 facciate scritte e ogni 100 righe;
  • il modello RLI già compilato per la richiesta di registrazione;
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registrazione effettuata con il modello F24.

Conclusa questa operazione, devi informare l’inquilino e l’amministratore di condominio entro massimo 60 giorni, fornendo la copia dei documenti per dimostrare l’avvenuta registrazione.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula del contratto, altrimenti rischi di andare incontro a sanzioni di natura fiscale che aumentano in base al ritardo.

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