Mutui prima casa: mercato in crisi
Anche in questo inizio di anno 2012 le cose per il settore immobiliare non sembrano andare benissimo. Se il 2011 ha visto la crisi dei mutui prima casa, nonché del mercato immobiliare tutto, questi primi mesi del 2012 non smentiscono il trend. Alla base di tutto la difficoltà, reale e tangibile, che le famiglie italiane trovano nel momento in cui decidono di accendere un mutuo per l’acquisto della tanto agognata prima casa. Chiedere, ma soprattutto ottenere, un mutuo in tal senso risulta, oggigiorno, un’impresa davvero ardua, dato che tanto le banche quanto gli enti creditizi preposti ad offrire alla propria utenza mutui per la prima casa, hanno messo delle condizioni molto più rigide, dettate dal fatto che si cerca il maggior grado di tutela possibile contro la non solvibilità. Le famiglie italiane stanno vivendo un periodo di forte crisi e per questo non riescono né ad arrivare a fine mese né a dare alla banche le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Tutto questo influisce in maniera pesantemente negativa sul mercato immobiliare, facendo abbassare i prezzi delle case. Dato che molte di queste rimangono invendute, il loro prezzo scende e questo calo, si pensa, si aggira attorno al 20%. Ovviamente c’è anche da sottolineare che nelle grandi città, soprattutto nei quartieri “bene” delle stesse, suddetta variazione dei prezzi non si avverte e, anzi, questi ultimi sono rimasti pressoché invariati. Per questo e per altri motivi, il settore immobiliare, così come quello dei mutui per l’acquisto della prima casa, risultano in crisi e potranno risollevarsi solo e soltanto quando lo faranno anche le finanze delle famiglie italiane che sono le prime a spingere l’economia e gli acquisti.
Il mercato immobiliare residenziale italiano reagisce alla crisi
L’Italia è il paese europeo che ha registrato la flessione più contenuta dei prezzi nel periodo di crisi e nel 2010 è pronta a ripartire
Anche il credito bancario sostiene la ripresa del mercato immobiliare: lo stock dei mutui nel Belpaese cresce più che nel resto dell’Europa e “tiene” la qualità del credito .
Lo studio condotto dall’Area Research di Banca Monte dei Paschi di Siena analizza le dinamiche nazionali e internazionali del mercato immobiliare, ponendo l’accento sul comparto residenziale e sul mercato dei mutui per acquisto abitazioni, con particolare attenzione agli aspetti di pricing e di rischiosità del mercato domestico confrontato con quello europeo.
Di seguito i principali punti della ricerca:
- Il 2010 si apre con una ripresa del mercato immobiliare italiano in termini di volumi di compravendite (+3,4% a/a nel I trim.10) con un rialzo del settore residenziale ancora superiore (+4,2% a/a.). Sul confronto, tuttavia, incide il livello minimo di vendite toccato nel I trim. 2009.
- In prospettiva e alla luce delle prime evidenze del 2010, le attese degli operatori per l’anno in corso convergono su una stabilizzazione del settore con le quotazioni stabili o al peggio in calo del 2% e le compravendite comprese in un range tra 0% e + 2%, in attesa di verificare che i dati positivi del I trimestre si consolidino nei prossimi mesi.
- Il mercato italiano dei mutui alle famiglie registra un’accelerazione nel primo trim. 10 (+7,6% a/a). Il mercato italiano cresce di più rispetto all’Europa con la quota di mercato sul totale dei mutui salita a marzo 2010 all’8,2%. In forte crescita nel primo trimestre del 2010 anche i flussi di erogazioni (campione ABI, +14,9%).
- A livello di tassi di interesse, il tasso variabile sulle nuove erogazioni si mantiene stabile nel primo trimestre del 2010, mentre risulta in leggero calo il tasso fisso. Le attese per fine anno sono per un rialzo del tasso variabile attorno ai 40 bps (in linea con le nostre aspettative di aumento del tasso euribor3M) e per un più contenuto aumento del tasso fisso (+20bps). Lo spread fisso – variabile, pari a marzo al 2,5%, secondo le nostre stime si ridurrà a fine 2010 intorno all’1,9%.
- Nonostante la riduzione del gap fisso – variabile, anche nel 2010 le preferenze dei sottoscrittori di mutui dovrebbero indirizzarsi in prevalenza verso il variabile. Nel primo trimestre del 2010 l’incidenza del variabile è stata pari al 74% del totale.
- A livello di canali distributivi, nel corso del primo trimestre del 2010 circa il 69% dei mutui è stato distribuito attraverso gli sportelli bancari. A partire dal 2009 si assiste ad un importante ritorno alle erogazioni dirette (sportelli), legato alla rischiosità più contenuta di questa opzione.
- Il tasso di decadimento relativo alle famiglie consumatrici (i cui impieghi sono in buona parte rappresentati da mutui per acquisto abitazioni) ha registrato un incremento dello 0,4% nel corso del 2009 a/a, inferiore, però, all’incremento registrato dai settori produttivi (+1% a/a).
- Il peso della rata del mutuo rappresenta nel 2009 in media circa il 16% del reddito disponibile per le famiglie, in diminuzione di circa un punto percentuale rispetto al 2008. La diminuzione è dovuta alla riduzione dei tassi di interesse avvenuta nel corso del 2009, oltre agli interventi di sostegno e di ridefinizione delle condizioni contrattuali.
