In questo articolo Ennio Alessandro Rossi, Commercialista in Brescia ed esperto nel settore immobiliare, ci spiega i rischi della compravenfita immobiliare.

Per dare corso ad un tranquillo acquisto di un’ abitazione o altro tipo di immobile il compratore deve fare affidamento su se stesso o su un professionista di sua fiducia, e non certo su chi sta nel mezzo (intermediario) oltretutto in palese conflitto di interessi. Ragionevolmente non si può serenamente garantire la parte più debole (l’acquirente) contro i propri interessi; Infatti l’intermediario non tenderà mai a sollevare questioni non richieste perché ciò potrebbe minare l’affare e con questo “saltare “ il proprio diritto alla provvigione.
L’acquirente di un immobile qualsiasi o di una casa si rivoge all’ agenzia immobiliare con serenità e fiducia e lascia fare nella erronea convinzione che questi sia garante della compravendita immobiliare ed in qualche modo il suo “tutore”

Così non è in quanto il codice civile attribuisce all’Agente Immobiliare detto anche Mediatore di portare a conoscenza dell ‘acquirente le circostanze a lui note  , senza neppure indicare una elencazione precisa di quali siano queste “ circostanze note” . E’ lecito chiedersi : se emergono circostanze gravi ma a Lui non note, il mediatore ne risponde ?

Giurisprudenza recente pare indicare che il compito dell’agente immobiliare ai fini della maturazione al suo diritto alla provvigione si esaurisca e si limiti nel favorire l’incontro delle parti come fra l’altro indica l’art. 1754-1755 (2)
Che non sia necessario l’ intervento del mediatore in tutte le fasi della trattativa è l’oggetto dell’ ordinanza n. 709/2010.

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile,Sentenza 19 gennaio 2010, n. 709 che in sintesi afferma che ai fini del diritto alla provvigione ex articolo 1755 del Cc non occorre un perdurante intervento del mediatore il quale, cioè, questi non deve sorreggere tutte Le fasi della trattativa, fino alla conclusione dell’affare, essendo sufficiente la semplice attività di segnalazione dell’affare medesimo, qualora costituisca il risultato di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti con l’effettiva conclusione del contratto.
In altri termini il diritto alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l’attività del mediatore non abbia costituito il fattore determinante ed esclusivo della conclusione dell’affare, essendo sufficiente che la menzionata attività abbia indotto le parti a conoscersi ed a concludere l’affare .

Appendice
1)Art. 1759.–Responsabilità del mediatore.
Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.

(2)–Art. 1754.–Mediatore.
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755.
Provvigione.
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

Per gli altri rischi della compravendita immobiliare consultare:

www.realessandro.it

La nuova imposta cedolare secca affitti del 20% introdotta con la manovra economica 2010 insieme alla imposta municipale propria e facoltativa sono tra le maggiori novità nel campo delle locazioni e degli affitti immobiliari.
Dal 2011 sarà possibile pagare solo il 20% sui ricavi derivanti da contratti di locazione invece che fa concorrere le somme per scaglioni come succede ancora oggi.
Partiamo con il dire che non tutti possono aderire al nuovo regime della cedolare secca sugli affitti e che il nuovo regime è previsto solo per alcune tipologie di unità immobiliari, ma il risparmio sulla carte e soprattutto per le categorie di contribuenti il risparmio è grande e l’adesione è vantaggiosa in termini di risparmio di imposta.
L’imposta cedolare secca ha la funzione di una imposta sostitutiva che come dice il termine sostituisce le altre ossia irpef addizionali regionali e comunali ed imposta di registro e che possiamo vedere negli approfondimenti.
Non tutti i contratti di locazioni rientrano nel nuovo regime in quanto alcuni come per esempio quelli transitori o per gli studenti potranno beneficiare solo a partire dal 2014.
Quello che stupisce sono le sanzioni severe previste per la mancata messa in regola prima del 31 dicembre 2010, giorno dopo il quale scatteranno una serie di sanzioni come quella prevista per la mancata registrazione del contratto che potrà portare ad una riduzione del canone a carico dell’inquilino anche fino al 90% per quattro anni.
In questo modo inquilino e proprietario sono messi l’uno contro l’altro al fine di fa emergere il nero che caratterizza da sempre il settore immobiliare.
Importanti risvolti sono anche derivanti dalla nullità del contratto in caso di omessa o inferiore registrazione del contratto i cui risvolti sono approfonditi nella parte successiva.
Viene anche introdotta l’ Imposta Municipale Propria ossia una imposta sostitutiva per il pagamento dell’imposta Irpef sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali comunali e regionali derivanti dal possesso (state attenti al concetto di possesso perché qui si sta ritirando fuori la disciplina dell’ICI) di diritti reali su terreni o abitazioni che producono redditi fondiari per l’imposta di registro, per l’imposta ipotecaria, per l’imposta catastale, per l’imposta di bollo, per l’imposta sulle successioni e sulle donazioni, per le tasse ipotecarie, per i tributi speciali catastali e per l’imposta comunale sugli immobili con una aliquota del 3% sui contratto che hanno ad oggetto immobili adibiti a prima casa o trasferiti in caso di successione.

Per le seconde case invece l’aliquota sarà pari al 9% o anche l’Imposta Municipale Secondaria Facoltativa che andrà a sostituire altre imposte o tasse come la tassa per l’occupazione degli spazi e delle aree pubbliche o anche imposta comunale sulle pubblicità, i diritti sulle pubbliche affissioni, il canone di occupazione di spazi ed aree pubbliche, il canone per l’autorizzazione all’installazione dei mezzi pubblicitari, l’addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.

Link alla guida fiscale

L’Italia è il paese europeo che ha registrato la flessione più contenuta dei prezzi nel periodo di crisi e nel 2010 è pronta a ripartire
Anche il credito bancario sostiene la ripresa del mercato immobiliare: lo stock dei mutui nel Belpaese cresce più che nel resto dell’Europa e “tiene” la qualità del credito .

Lo studio condotto dall’Area Research di Banca Monte dei Paschi di Siena analizza le dinamiche nazionali e internazionali del mercato immobiliare, ponendo l’accento sul comparto residenziale e sul mercato dei mutui per acquisto abitazioni, con particolare attenzione agli aspetti di pricing e di rischiosità del mercato domestico confrontato con quello europeo.

Di seguito i principali punti della ricerca:

- Il 2010 si apre con una ripresa del mercato immobiliare italiano in termini di volumi di compravendite (+3,4% a/a nel I trim.10) con un rialzo del settore residenziale ancora superiore (+4,2% a/a.). Sul confronto, tuttavia, incide il livello minimo di vendite toccato nel I trim. 2009.
- In prospettiva e alla luce delle prime evidenze del 2010, le attese degli operatori per l’anno in corso convergono su una stabilizzazione del settore con le quotazioni stabili o al peggio in calo del 2% e le compravendite comprese in un range tra 0% e + 2%, in attesa di verificare che i dati positivi del I trimestre si consolidino nei prossimi mesi.
- Il mercato italiano dei mutui alle famiglie registra un’accelerazione nel primo trim. 10 (+7,6% a/a). Il mercato italiano cresce di più rispetto all’Europa con la quota di mercato sul totale dei mutui salita a marzo 2010 all’8,2%. In forte crescita nel primo trimestre del 2010 anche i flussi di erogazioni (campione ABI, +14,9%).
- A livello di tassi di interesse, il tasso variabile sulle nuove erogazioni si mantiene stabile nel primo trimestre del 2010, mentre risulta in leggero calo il tasso fisso. Le attese per fine anno sono per un rialzo del tasso variabile attorno ai 40 bps (in linea con le nostre aspettative di aumento del tasso euribor3M) e per un più contenuto aumento del tasso fisso (+20bps). Lo spread fisso – variabile, pari a marzo al 2,5%, secondo le nostre stime si ridurrà a fine 2010 intorno all’1,9%.
- Nonostante la riduzione del gap fisso – variabile, anche nel 2010 le preferenze dei sottoscrittori di mutui dovrebbero indirizzarsi in prevalenza verso il variabile. Nel primo trimestre del 2010 l’incidenza del variabile è stata pari al 74% del totale.
- A livello di canali distributivi, nel corso del primo trimestre del 2010 circa il 69% dei mutui è stato distribuito attraverso gli sportelli bancari. A partire dal 2009 si assiste ad un importante ritorno alle erogazioni dirette (sportelli), legato alla rischiosità più contenuta di questa opzione.
- Il tasso di decadimento relativo alle famiglie consumatrici (i cui impieghi sono in buona parte rappresentati da mutui per acquisto abitazioni) ha registrato un incremento dello 0,4% nel corso del 2009 a/a, inferiore, però, all’incremento registrato dai settori produttivi (+1% a/a).
- Il peso della rata del mutuo rappresenta nel 2009 in media circa il 16% del reddito disponibile per le famiglie, in diminuzione di circa un punto percentuale rispetto al 2008. La diminuzione è dovuta alla riduzione dei tassi di interesse avvenuta nel corso del 2009, oltre agli interventi di sostegno e di ridefinizione delle condizioni contrattuali.

Il dispositivo elettronico a microprocessore permette di operare con precisione sul controllo della temperatura e di impostare fino a sette programmi distinti – uno per ogni giorno della settimana – il tempo di intervento minimo tra lo stato di comfort e riduzione che è di ½ ora su 48 fasce orarie giornaliere. La funzione vacanze, inoltre, consente di programmare il cronotermostato fino a 99 giorni e il display a cristalli liquidi retroilluminato agevola la visualizzazione del programma selezionato, della temperatura ambiente e dei parametri di funzionamento del cronotermostato Magictime.

La peculiarità della novità Seitron è, tuttavia, quella di poter essere equipaggiata con l’interfaccia telefonica ITPR 321: avvalendosi della rete cellulare GSM è possibile accendere o spegnere – a distanza – i cronotermostati. Grazie a dei semplici sms sarà facile gestire il riscaldamento della propria abitazione ed essere avvisati su eventuali anomalie potendo scegliere il comfort in completa sicurezza, anche quando non si è a casa.

www.seitron.it

La Regione Abruzzo, ormai da qualche anno, ha realizzato e gestisce una rete di stazioni GPS permanenti che copre l’intero territorio regionale, offrendo gratuitamente agli utenti registrati i servizi di correzione differenziale sia real-time che post-processing. Al fine di incentivare l’uso di tale rete, in collaborazione con l’Agenzia del Territorio ed il Collegio Nazionale dei Geometri sta organizzando per il giorno 30 Giugno p.v. una giornata di studi dal titolo “Verso Pregeo 10 l’uso delle reti GNSS per le attività Catastali” rivolta alle Amministrazioni e a tutti i professionisti che operano in questo settore. Per motivi di carattere organizzativo, qualora interessati, si prega cortesemente di comunicare l’adesione ai seguenti indirizzi di posta elettronica: antonio.sebastiani@regione.abruzzo.it – lucia.dalessandro@regione.abruzzo.it

Legambiente: “Una sanatoria di proporzioni mai viste, pronti a durissima battaglia per evitare l’ennesimo scempio dell’Italia”

“Il condono edilizio che sarebbe previsto dalla manovra Tremonti è indegno di un paese civile, è uno schiaffo all’Italia onesta, al senso dello Stato e della legalità”. Vittorio Cogliati Dezza, presidente di Legambiente, commenta così la proposta di condono edilizio che sarebbe inserita nelle manovra del governo per i conti pubblici. “E’ triste dirlo, non c’è due senza tre – prosegue il presidente di Legambiente – ma il terzo condono di Berlusconi si annuncia veramente come una sanatoria di proporzioni mai viste, la piu’ grande mai realizzata nel paese: un’operazione dal gettito stimato in 6 miliardi di euro che darebbe al nostro territorio la mazzata finale, riattizzando la piaga dell’abusivismo edilizio e restituendo fiato e ossigeno alla malavita organizzata che sul ciclo del cemento illegale vive e vegeta e a tutti coloro che si beffano di norme e regole.

Risanare i conti pubblici svendendo l’Italia a furbi ed ecomafiosi è una scelta che non potrà che ritorcersi contro il paese e la sua crescita”. “Da anni, ci troviamo a fare i conti con le costruzioni illegali, il cemento selvaggio e impoverito, l’assenza o il mancato rispetto di piani regolatori e paesaggistici, in un paese, per di più, ad altissimo rischio di dissesto idrogeologico. E i fatti hanno troppo spesso dimostrato come tutto questo si paghi non solo come danno all’ambiente, ma anche in termini di vite umane.

Condonare un patrimonio edilizio illegale e di scarsa qualità e costruzioni in zone vincolate e aree protette sarebbe un danno gravissimo e difficilmente reversibile. L’esperienza maturata in questi anni dovrebbe aver insegnato inoltre che le cifre realizzate dai condoni sono sempre state abbondantemente al di sotto delle stime attese”.

Costruzione case in legno? Ora è possibile anche in italia.

Il fascino del legno non è solo una questione estetica; scegliendo il legno come materiale da costruzione si fa anche una scelta ecologicamente responsabile.
Il tema del rispetto dell’ambiente negli ultimi anni è sempre più sentito: la coscienza ecologica sta cercando di emergere sempre di più, in tutti i campi: trasporti, edilizia, pulizia e tanto altro, quindi si parla di detersivi ecologici, auto ecologiche, case a risparmio energetico, materiali ecologici … tutto può avere una versione che rispetta l’ambiente e una più inquinante. E se come molto spesso accade la versione ecologica coincide con quella più economica, la scelta diventa molto facile; diverse volte infatti per scegliere la via ecologica bisogna fare un investimento iniziale, ma poi la strada è tutta in discesa: la spesa iniziale viene completamente ripagata con i risparmi successivi.
In alcuni casi fortunati però la spesa iniziale potrebbe essere addirittura inferiore, per alcuni aspetti: si pensi alle case bioedilizia, che fanno risparmiare fino al 15% di manodopera e poi continuano con la politica di risparmio diminuendo notevolmente le spese di climatizzazione della casa: il legno infatti è un ottimo isolante termico, oltre che acustico, ovvero la conduzione della temperatura esterna verso l’interno è molto limitata rispetto ad altri materiali, sia d’estate sia d’inverno.
Costruire case prefabbricate legno significa ricevere una serie di benefici che il legno possiede naturalmente: è elastico, e quindi resistente ai sismi, il che lo rende anche molto durevole e sicuro. È un materiale relativamente leggero rispetto, ad esempio, al calcestruzzo o all’acciaio, e anche se è notoriamente un materiale infiammabile, è molto più resistente al fuoco rispetto a questi altri due materiali, che trovandosi nel mezzo di un incendio collassano sotto il loro stesso peso, mentre il legno resiste e mantiene in piedi la struttura.
L’aspetto ecologico del legno non sta solo nel fatto che si ottiene da boschi controllati, i cui alberi vengono periodicamente ripiantati per fare sì che non si estinguano mai; anche il fatto stesso di essere un materiale naturale, cioè esistente in natura, riduce notevolmente l’inquinamento prodotto per la sua produzione: mentre per produrre altri materiali è necessario un processo laborioso che prevede la creazione del materiale, per il legno la questione riguarda solo l’affinamento del materiale grezzo, e la sua lavorazione per renderlo ancora più resistente di quanto già non lo sia in natura. In più, non esistono rifiuti provenienti dalla lavorazione del legno: mentre i calcinacci minerali devono essere smaltiti separatamente attraverso costosi processi, il legno può essere interamente riutilizzato, trasformandolo in derivati del legno o in combustibile naturale.
Inoltre, un’altra caratteristica che rende il legno un perfetto materiale da costruzione è il fatto di essere un ottimo regolatore di umidità: assorbe l’umidità in eccesso e la restituisce quando ce n’è bisogno. L’utilità di questa caratteristica si vede per esempio pensando al bagno o alla cucina, ambienti nei quali il vapore acqueo è frequentemente abbondante; la traspirazione delle abitazioni in legno evita la formazione di muffe e il deterioramento della condizione igienica dell’ambiente, diminuendo anche le spese di manutenzione, se la costruzione dell’edificio ha seguito tecniche adeguate.

Quando si vive in un condominio possono sorgere alcuni problemi di convivenza che possono compromettere i buoni rapporti tra vicini.

Tra le cause più diffuse di contrasto tra condomini sono da annoverare i rumori o gli odori molesti o il mancato adempimento di alcuni obblighi comuni, quali la pulizia condomini (delle scale e degli altri ambienti comuni), il rinnovo o restauro di spazi comuni e la ripartizione delle spese per la cura del giardino.

Chiunque viva in un condominio prima o poi si trova ad affrontare dei vicini fin troppo rumorosi, che magari guardano la televisione fino a tarda sera tenendo il volume al massimo, o che litigano spesso e volentieri tra di loro non lesinando urla e sfuriate, e rendendo partecipi anche gli incolpevoli vicini di casa dei propri problemi di coppia. In questi casi, se si è fortunati, basta un po’ di buon senso e dei modi gentili: bussare alla porta del vicino incriminato e, con il sorriso sulle labbra, chiedere gentilmente di tenere il volume un po’ più basso, almeno nelle ore più tarde, o fare presente che il nostro figlioletto ha il sonno leggero e si sveglia se sente dei rumori troppo forti, potrebbe bastare se ci troviamo di fronte una persona accomodante e comprensiva. Al contrario, se i nostri vicini sono particolarmente permalosi o per niente collaborativi, potremmo anche compromettere i nostri rapporti con loro senza cavare un ragno dal buco. Cosa fare in questi casi? Esporre il problema durante le riunioni condominiali, per esempio (anche se non è detto che questo ci aiuti veramente a risolvere il problema, soprattutto se gli inquilini degli altri appartamenti non risentono di questa situazione), o, nella peggiore delle ipotesi, andare per vie legali.

Un’altra fonte di problemi fra gli abitanti dello stesso condominio può riguardare l’organizzazione delle pulizie per gli spazi comuni. In genere si decide di affidarsi ad una ditta specializzata, e questo avviene in tutte le città italiane (per quanto riguarda la scelta dell’impresa pulizie Milano come pure Roma e qualsiasi altra città offre solo l’imbarazzo della scelta), che permette di avere un servizio puntuale ed efficace con una spesa che viene poi ripartita tra tutti i condomini. Affidandosi ad una ditta specializzata, che emette regolare fattura e che opera in maniera seria, ogni coinquilino ha modo di verificare a quanto ammontino effettivamente le spese, deducendo la quota che deve pagare personalmente. In altri casi, invece, si decide di affidare le pulizie ad un inquilino, che si propone di pulire gli spazi comuni in cambio di una retribuzione che in genere è più bassa rispetto a quella richiesta da una ditta specializzata, in quanto il pagamento avviene in nero. Lo stesso avviene anche nel caso della cura del giardino condominiale: se nello stabile abita un giardiniere in pensione, per esempio, spesso capita che gli vengano affidati i lavori di giardinaggio, senza dover chiamare un giardiniere esterno. Se da una parte gli abitanti del condominio possono preferire delle soluzioni simili, che gli permettano di risparmiare un po’, d’altra parte con questo metodo si può incorrere più facilmente in problemi e incomprensioni. Solo per fare qualche esempio, l’inquilino-giardiniere o donna delle pulizie non è assicurato, e ciò potrebbe essere un problema in caso di infortunio; in secondo luogo, non essendoci fatture o conti scritti, qualche inquilino potrebbe recriminare sui costi degli interventi, senza poter però portare il problema in assemblea, in quanto il lavoro avviene in nero e per questa ragione l’amministratore rimane estraneo ai fatti. Sempre meglio, allora, spendere qualche euro in più, ma avere anche meno problemi, affidandosi ad un’impresa specializzata nella pulizia uffici e appartamenti o a un giardiniere professionista.

La Giunta Regionale del Lazio ha approvato una delibera, proposta dall’assessore alle politiche della Casa Mario Di Carlo, che aumenta le possibilità di accesso all’alloggio: in sostanza la Regione non erogherà più agli aventi diritto i 15mila euro a fondo perduto per l’acquisto di un appartamento, come ha fatto fino ad ora, ma concederà un mutuo agevolato di 100 mila euro all’1% d’interesse
Il provvedimento è destinato a persone con un limite di reddito di 47mila euro lordi l’anno e prevede un “mutuo a canone sostenibile”.

Il provvedimento prende origine nel 2004, con il bando regionale 355 che prevedeva una graduatoria di 5.700 famiglie che avevano diritto ad una casa di edilizia agevolata. Il bando, però, non era mai stato finalizzato: “Poiché si trattava di un programma straordinario di edilizia residenziale pubblica per gli affitti – ha spiegato il vicepresidente Esterino Montino – le banche, pur con il contributo da parte delle Regione per l’abbassamento del tasso d’interesse, non erogavano i finanziamenti agli imprenditori o alle cooperative poiché non potevano accendere l’ipoteca sull’immobile. E tutto si fermava davanti a questo ostacolo. Ora l’abbiamo superato”.
Il bando, oggi, mette in programma 4.500 nuove case in affitto permanente, oltre a 10.500 alloggi in edilizia agevolata a Roma, e 6.000 nel resto del Lazio. “Ho fatto di tutto per sboccarlo – ha detto l’assessore Mario Di Carlo – non accettavo che il sistema creditizio si rifiutasse di erogare i fondi per la costruzione di queste case”; per far ripartire il bando si è introdotta al suo interno la possibilità di riscatto per gli inquilini, una forma intermedia tra affitto e proprietà: chi lo desidera può acquistare l’immobile che gli viene assegnato, chi non vuole rimane in affitto.
In caso di mancato acquisto, “al suo posto acquista la Regione attraverso l’Ater – spiega ancora Di Carlo – e questo consente alle banche di avere tutte le garanzie per erogare i mutui ai costruttori i quali, una volta realizzate le case, non sono legati a questo investimento per trent’anni perché devono ricevere gli affitti ma incassano il pagamento totale e possono investire altrove».
Il meccanismo prevede che attraverso Sviluppo Lazio vengano attivate le garanzie verso gli istituti di credito che erogano il mutuo per la costruzione degli alloggi. La Regione garantisce le banche per gli inquilini, prima affittuari poi potenziali acquirenti, e questo sblocca il fondo di 500 milioni di euro stanziati.

A Roma, secondo i dati riferiti al 2008, il 65% degli inquilini che abitano negli alloggi di edilizia residenziale pubblica della Ater pagano un canone mensile di 43 euro per la (fascia B) o 73 euro (C). La media del canone tra le varie fasce e’ di 110 euro circa, ma c’e’ anche chi ha pagato circa 7 euro (5%). E’ quanto emerge dai dati del bilancio sociale 2008 dell’Azienda territoriale per l’edilizia residenziale pubblica del Comune di Roma, stilato per la prima volta dalla stessa Ater e presentato oggi nella Capitale.
Nel 2008 l’Ater ha contato 150mila inquilini che risiedevano nei circa 53mila alloggi di sua proprieta’. Il 59% degli inquilini ha oltre quarant’anni mentre solo l’8% sono bambini.
Il 18% degli inquilini sono studenti e il 26% disoccupati o casalinghe, ma ci sono soprattutto pensionati (28%) e lavoratori (28%). Un 9% dei residenti sono invece diversamente abili.
Alla fine del 2008 l’Ater e’ risultata proprietaria di 2.702 fabbricati, 52.528 alloggi, 3.688 immobili non abitativi, 30.279 cantine e soffitte, 19.174 posti auto e 204 terreni.

Il presidente della Ater di Roma Luca Petrucci ha spiegato, durante la presentazione, che il bilancio dell’azienda ”in 4 anni e’ stato portato in attivo” e ”il debito Ater non era molto diverso da quello che gravava sulla Sanita’ regionale”.
”L’Ater gestisce un enorme patrimonio – ha aggiunto il vicepresidente della Regione Esterino Montino – basti pensare che con 53 mila alloggi potrebbe coprire tutta la citta’ Latina. Nel 2009 sono stati spesi 40 milioni di euro per la manutenzione”.