Investire a New York: guida all’acquisto di un immobile
L’acquisto di un immobile, ovunque esso si trovi, comporta sempre l’esecuzione di numerosi adempimenti, che, per chi non ha una pregressa esperienza in materia, possono rivelarsi complessi e, talvolta, di difficile comprensione. Questo è quanto mai verosimile qualora l’immobile che si intende acquistare si trovi in un Paese estero con il quale si ha poca o nessuna familiarità. Gli Stati Uniti, pur rappresentando una meta molto “gettonata” tra i turisti italiani, sono, tuttavia, un Paese che può comportare notevoli difficoltà a coloro che decidono di effettuare un investimento in loco, vuoi per il disagio di gestire una trattativa in lingua inglese, vuoi per il rispetto di usi commerciali estremamente diversi da quelli ai quali si è abituati in Italia e vuoi, anche e soprattutto, per la presenza di una normativa e di un sistema legale estremamente diverso da quello italiano.
Di qui, l’esigenza, per chiunque sia interessato ad acquistare un immobile negli Stati Uniti e a New York in particolare, sia a titolo di investimento che ad uso personale, di avere un quadro preciso dei principali passaggi da seguire nella fase di acquisto. Sarà, infatti, necessario poter contare su validi professionisti in grado di fornire un’assistenza puntuale e completa a cominciare dalla scelta dell’agenzia immobiliare più adatta a soddisfare le proprie esigenze ed in grado di agevolare, con l’ausilio di fidati studi legali e fiscali, l’intero processo di compravendita immobiliare che si intende affrontare. Ecco, allora, il consiglio rivolto a tutti coloro che desiderano investire nel mercato immobiliare statunitense e, in quello newyorkese in particolare, di rivolgersi a professionisti provvisti di apposite abilitazioni professionali negli Stati Uniti, che conoscano fluentemente sia la lingua italiana che quella inglese e che siano in possesso dei necessari titoli per prestare assistenza legale e fiscale sia negli Stati Uniti (Stato di New York) che in Italia, dal momento che potrebbe rendersi necessaria la realizzazione di una struttura societaria più complessa, che preveda la costituzione di una società anche in Italia.
A New York, esistono diverse tipologie di abitazione, che si differenziano tra loro non solo per il prezzo, ma anche per il diverso modo in cui la proprietà è legalmente detenuta.
Le più comuni sono senza dubbio i condomini (Condos) e le cooperative (Co-ops), che rappresentano circa l’80% dell’intero mercato immobiliare newyorkese.
Mentre, all’atto di acquisto di un appartamento situato in un condominio, l’acquirente riceve un atto di trasferimento di proprietà (generalmente nella forma di un “Bargain and Sale Deed”), che viene appositamente depositato e registrato nel registro immobiliare della contea in cui si trova l’immobile, quando si acquista un appartamento in una cooperativa, non si acquista legalmente un immobile, ma si acquistano delle partecipazioni azionarie nella società (“Corporation”) che possiede il palazzo. All’atto d’acquisto, al proprietario viene così rilasciato un certificato azionario rappresentante un numero di azioni direttamente proporzionale alle caratteristiche dell’appartamento, alle sue dimensioni e alla posizione occupata all’interno del palazzo. Ad esempio, il proprietario di un appartamento di 500 piedi quadrati possiederà un numero di azioni inferiore rispetto a quelle detenute dal proprietario di un appartamento di 1,000 piedi quadrati.
Oltre al certificato azionario, al compratore verrà consegnato una sorta di contratto di locazione, definito “Proprietary Lease”, o anche “Occupancy Agreement”, che gli conferisce il diritto di prendere possesso e di risiedere in uno specifico appartamento per un periodo di lunga durata, normalmente pari a 99 anni.
Le numerose differenze esistenti tra condomini e cooperative si riflettono, ovviamente, anche nelle procedure previste per il loro acquisto. In particolare, se all’acquirente di un appartamento in un condominio è consentito, di regola, ottenere un finanziamento che possa arrivare a coprire il 70%, l’80% e, talvolta, addirittura il 90% del prezzo di acquisto, in caso di appartamenti situati in una cooperativa sono previsti dei limiti ben precisi alla possibilità di finanziare l’acquisto, che non può, nella maggior parte dei casi, superare il 50% del prezzo, costringendo, così, l’acquirente a versare di tasca propria circa metà del prezzo.
Alle difficoltà legate alla possibilità di finanziare l’acquisto dell’immobile, si aggiungono una serie di ulteriori limitazioni, imposte dal consiglio di amministrazione di gran parte delle cooperative presenti a New York, alla facoltà dei singoli proprietari di subaffittare e/o di ristrutturare il proprio appartamento, previa espressa autorizzazione dello stesso consiglio.
Altrettanto impegnativa risulta la procedura prevista per tutti coloro (americani o stranieri), che desiderano acquistare un appartamento in una cooperativa. Tale procedura, oltre ad essere piuttosto lunga e rigorosa, richiede la presentazione, da parte di ciascun potenziale acquirente, di abbondante documentazione (identificata genericamente con il termine “board package”) necessaria a fornire una serie di informazioni riguardanti la situazione finanziaria, lavorativa e personale di ciascun candidato acquirente.
In particolare, gli aspetti che vengono presi in considerazione dal consiglio di amministrazione di una Co-op in sede di valutazione della richiesta di acquisto comprendono, tra gli altri:
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la storia finanziaria del potenziale acquirente;
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la storia lavorativa del potenziale acquirente;
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il grado di fiducia creditizia del potenziale acquirente;
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lettere di referenze sia di natura professionale che personale;
- destinazione dell’appartamento da acquistare: ad esempio, uso personale, a titolo di investimento, pied-a-terre, etc.
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usi ed abitudini personali;
- lo svolgimento di eventuali attività professionali all’interno dell’abitazione sono il più delle volte proibite;
- la detenzione di animali domestici viene spesso sottoposta a rigorose procedure di ammissione se non addirittura proibita.
In caso di valutazione positiva della documentazione prodotta, è previsto un ulteriore colloquio con ciascun potenziale acquirente davanti al consiglio di amministrazione, che, di regola, ha una durata compresa tra i 30 e i 60 minuti.
Dopo circa una settimana dalla conclusione del colloquio, il consiglio di amministrazione si riunisce per pronunciarsi sulla richiesta di acquisto: la decisione viene presa, di regola, nell’arco della stessa giornata.
La possibilità di acquistare un appartamento in un condominio non è, invece, sottoposta alla preventiva approvazione da parte del consiglio condominiale, al quale non è, pertanto, riconosciuto il diritto di respingere le offerte dei potenziali acquirenti (purchè formalmente idonee e conformi alle richieste economiche del venditore). E’, tuttavia, richiesta, anche per l’acquisto di appartamenti posizionati in un condominio, la presentazione di un “board package” che consentirà al consiglio di amministrazione di identificare l’acquirente e verificarne l’affidabilità economico- finanziaria in vista del successivo rogito.
Il proprietario di un appartamento in un Condo è, altresì, libero di subaffittare il proprio immobile così come di ristrutturalo senza la necessaria previa autorizzazione del consiglio.
Le spese condominiali sono, generalmente, meno elevate rispetto a quelle previste per analoghi appartamenti situati in cooperative; tuttavia, mentre una quota delle spese condominiali versate per un appartamento situato in una cooperativa è detraibile dalle tasse, le spese versate per appartamenti situati in un condominio non lo sono.
Inoltre, alcuni dei costi legati all’acquisto e alla gestione di un immobile, sia esso situato in un condominio che in una cooperativa, sono detraibili dalle tasse.
A questo proposito:
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tutti gli interessi annui pagati sul mutuo sono detraibili dalle tasse, purchè la somma finanziata risulti inferiore al milione di dollari;
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le tasse immobiliari sono detraibili dalle tasse;
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le spese di trasloco sono deducibili;
- le spese legate all’acquisto di mobili ed elementi di arredo, così come i costi di eventuali ristrutturazioni sono detraibili dalle tasse.
Illustrate le principali differenze riscontrabili in fase di acquisto tra Co-ops e Condos, esistono, comunque, numerosi aspetti che sono decisamente comuni ad entrambe le tipologie e che riassumiamo di seguito brevemente:
- L’offerta iniziale di acquisto viene di regola presentata oralmente dall’agente del compratore a quello del venditore, indicando il prezzo, la data per il rogito, gli eventuali elementi di arredo che si gradirebbe venissero lasciati nell’immobile e, quindi, inclusi nella compravendita, oltre naturalmente, a fornire tutte le informazioni necessarie ad identificare l’acquirente, comprese quelle di natura economico-finanziaria.
- Qualora l’offerta venga accettata, il venditore provvederà ad incaricare il proprio avvocato della redazione del preliminare di vendita (o compromesso), che verrà trasmesso al legale del compratore per le opportune valutazioni ed eventuali successive negoziazioni. Una volta concordato il testo definitivo del contratto, questo verrà sottoscritto dal compratore e quindi restituito all’avvocato del venditore per la firma, unitamente al versamento di un anticipo (“deposit”), che, a seconda si tratti di Condo o Co-op, potrà aggirarsi tra il 10% e il 20% del prezzo nel primo caso e tra il 20% e il 50% nel secondo. La somma versata a titolo di anticipo verrà custodita in apposito conto di garanzia sino al momento del rogito.
- E’ importante sottolineare come il venditore sia libero di accettare l’offerta di terzi sino al momento in cui il preliminare non sia stato sottoscritto da entrambe le parti (compratore e venditore). Di qui la necessità di agire con una certa tempestività nella fase della negoziazione del preliminare di vendita.
- Dopo aver perfezionato il contratto attraverso la sua sottoscrizione, il compratore, in caso di finanziamento, dovrà provvedere alla presentazione della relativa richiesta che, di regola, viene completata nel giro di 45 giorni.
- In attesa che la pratica relativa alla richiesta di mutuo venga portata a termine, il compratore dovrà occuparsi della compilazione e successiva presentazione al condominio o alla cooperativa del board package, avvalendosi dell’assistenza del proprio broker.
- Una volta completato, il board package dovrà essere restituito al broker entro 10 giorni dal ricevimento del preliminare di vendita sottoscritto dal venditore, oppure, in caso di finanziamento, entro 3 giorni dal ricevimento della lettera della banca in cui vengono confermati i termini del finanziamento.
- Dopo aver valutato la documentazione contenuta nel board package e la sua conformità a quanto richiesto, il consiglio di amministrazione procederà a fissare la data per il colloquio con il potenziale acquirente. Generalmente, l’esito del colloquio viene comunicato al diretto interessato nel giro di 72 ore. E’ utile preparare in anticipo il colloquio con il proprio broker.
- Una volta ottenuto il via libera dal consiglio di amministrazione, sarà necessario informare prontamente il proprio avvocato, che potrà così coordinare la data del rogito con le altre parti coinvolte nell’operazione. Solitamente trascorrono un paio di settimane prima che venga fissata la data del rogito.
- Il giorno prima del rogito o, talvolta, semplicemente qualche ora prima dello stesso, il broker accompagnerà il compratore a visionare l’appartamento, al fine di verificarne le condizioni e la conformità ai termini previsti nel preliminare di vendita.
- Il rogito si tiene di regola negli uffici dell’amministratore del palazzo, qualora si tratti di acquisto di appartamento in una Co-op, altrimenti in quelli dell’avvocato del venditore. Alla cerimonia del rogito prenderanno parte oltre a venditore ed acquirente (che, tuttavia, possono essere rappresentati dai propri avvocati), i rispettivi legali delle parti, il broker del venditore e del compratore, il legale della banca che ha disposto il finanziamento, un rappresentante della title company (nel caso si tratti di condominio), o un rappresentante della società che amministra il palazzo (in caso si tratti di una cooperativa).
- Al rogito si provvederà al pagamento del saldo del prezzo di acquisto dell’immobile da parte del compratore così come degli altri costi previsti nell’operazione.
Avv. STEFANO LINARES
Linares Associates PLLC
info@linareslaw.com
Affitti case vacanze e appartamenti nel Salento
Affittare una casa -vacanze a Gallipoli, che non è una città molto grande, non sarà certo un problema, e sicuramente sarà una esperienza affascinante, perchè si potranno trascorrere delle splendide vacanze in un luogo turistico per eccellenza, senza tuttavia incorrere nel caos che caratterizza le metropoli. Non bisogna asciarsi sfuggire l’occasione di vivere un’estate intera a
Gallipoli, e soprattutto per viverla da cittadini e non da banali turisti.
Gli eventi proposti sono molti e di sicuro non ci si annoierà, come il famosissimo Premio Barocco, la Fiera Campionaria, la festa di Santa Cristina Agata con il mercato dei prodotti locali, sagre, concerti.
Anche affittare una casa vacanze nel Salento ad esempio a Lecce sarà bellissimo. I Palazzi storici come Palazzo Adorno, Palazzo Carafa, Palazzo Belli, Palazzo dei Prioli renderanno affascinante una vacanza in questa cittadina, oltre al barocco leccese presente dappertutto. Il Palazzo Ducale si trova nelle vicinanze di Alessano, altro luogo magnifico ove affittare una casa-vacanza o un appartamento in Salento, ed è una monumentale testimonianza di cultura ed eredità storica con fantastiche collezioni di argenteria e porcellane, e l’affascinante collezione di camini. I turisti eterogenei per età ed interessi frequentano le serate della lunga stagione estiva di Alessano dove realtà e fantasia si fonderanno insieme in coreografie suggestive ed emozionanti.
Organizzare vacanze a Casarano e a Castrignano del Capo, sarà facilissimo, almeno per gli alloggi. Oggi esistono numerosi siti on-line dove trovare moltissimi annunci per affittare case-vacanze e appartamenti in queste zone.
Casarano e Castrignano del Capo, hanno una storia che si vede e si respira dappertutto, anche nelle antiche ricostruzioni che oggi vengono messe in locazione dai proprietari. Ed è proprio questo che rende attraente queste splendide cittadine del Salento e richiama ogni anno migliaia di turisti da ogni parte d’Europa.
Affittare una casa-vacanza in questi luoghi, significherà usufruire dell’incantevole mare, delle splendide spiagge contornate da dune, dell’entroterra punteggiato da masserie e immensi oliveti, della ricca e affascinante teoria che da sempre accompagna questi luoghi. Il Museo paleontologico della vicina Maglie, ove sarà possibile prendere in locazione appartamenti anche settimanalmente, è esso stesso, una deliziosa e ricca costruzione in una splendida villa del primo novecento: espone le opere che illustrano fasi ed aspetti della storia del periodo che va dal
Cretaceo all’Età dei Metalli, vissuti da antiche popolazioni in questa zona del Salento. La documentazione ricostruisce tutte le tappe del popolamento umano del territorio. Nel Museo è attivo un laboratorio di restauro.
I lidi sullo Ionio che comprendono Torre San Giovanni, Torre Pali, Torre Mozza, Pescoluse, Torre Vado e Torre san Gregorio, ormai sono abituati alla presenza di migliaia di turisti ogni anno e i proprietari di case e appartamenti si sono organizzati per le locazioni La multietnica Pescoluse, con le spiagge dette “Le Maldive del Salento” per la loro bellezza, pullula di artisti, scrittori, musicisti la cui opera complessiva forma un modello ed un riferimento per la cultura mondiale.
Vedi anche Appartamenti e case a Pescoluse nel Salento.
Vendita case vacanze nel basso Salento
Nel basso Salento, al centro del triangolo Lecce-Otranto-Gallipoli, esiste ancora oggi un’isola linguistica ellenofona detta Grecìa Salentina; nove paesi accomunati dall’origine ellenica e dalla sopravvivenza del dialetto greco detto “griko”: si tratta di Calimera, Martano, Castrignano dei Greci, Corigliano d’Otranto, Melpignano, Soleto, Sternatia, Zollino, Martignano.
Far incontrare in queste zone la domanda e l’offerta nel mercato immobiliare, non è sempre agevole e così molto spesso è un agente immobiliare che segnala la disponibilità di vendita di un immobile nel Salento al futuro acquirente che può provenire anche da molto lontano.
Oggi infatti sempre più persone cercano una casa-vacanza per garantirsi un “posto” nel Basso Salento, sia per trascorrere le tiepide giornate della primavera, magari a ridosso del periodo pasquale, sia per vivere l’intera estate salentina in questi magici luoghi.
Più a sud, Santa Cesarea terme e Castro Marina, sempre nel Basso Salento, numerose sono le case messe in vendita dai proprietari e da ristrutturare: questo consentirà all’acquirente di risparmiare notevolmente sul prezzo di acquisto rispetto ad un’abitazione con caratteristiche simili. Nell’entroterra del basso Salento, casolari e masserie con ampi piazzali in pietra, potranno essere acquistate e adibite a case-vacanza: sono generalmente contornate da uliveti ed altre proprietà rurali, e spesso all’interno si trovano le scale e i camini originali.
Nel mercato immobiliare attuale, sulla costa ionica che va da Torre Suda, a Marina di San Giovanni, da Torre Mozza a Castrignano, da Torre Vado alle magnifiche spiagge di Pescoluse, è possibile acquistare rivolgendosi direttamente ai proprietari oppure all’agenzia: l’agenzia immobiliare si occuperà di ricercare tra le varie case-vacanza quella che più si avvicina alle esigenze del cliente, e si occuperà di accompagnare il futuro proprietario a visitare gli immobili. E così in breve tempo ci si potrà ritrovare proprietari di una casa-vacanze affacciata direttamente sull’incantevole mare salentino, o nel centro storico di qualche antico e affascinante borgo.
A Santa Maria di Leuca, le case-vacanza da acquistare tramite agenzie immobiliari permetteranno all’acquirente un ottimo affare, dato il ruolo ormai testato da decenni di mediazione nella compravendita delle agenzie in questi luoghi della Puglia.
Sulla costa Adriatica, a Gagliano, Marina di Novaglie, Marina Serra, e Tricase numerose sono le case-vacanza che si potranno visitare grazie alla disponibilità e all’affabilità della gente del luogo, in modo da decidere al meglio per il proprio acquisto. Numerose case indipendenti e immerse nel verde, nello splendido panorama nel cuore della Puglia, attendono solo i turisti.
Per informazioni rivolgersi a
Agenzia Immobiliare turistica
Studio Immobiliare Salento
Via della Repubblica, 1, 73040 Morciano di Leuca Lecce 339 655 2512
Immobili di pregio: come va il mercato
Si registra un crescente interesse per gli immobili di pregio in Italia da parte degli stranieri in Italia: non solo francesi, svizzeri e tedeschi, ma a sorpresa anche americani, inglesi, russi e spagnoli che così come ad inizio secolo tornano ad assaltare la nostra nazione.
L’obiettivo dello straniero è quello di ricercare immobili quali casali, ville o addirittura castelli preferibilmente in zone tranquille, da adibire spesso non soltanto a case vacanze ma anche utilizzabili come fonti di guadagno.
L’italiano sembra, invece, essere particolarmente attratto da appartamenti in centro, attici, loft e uffici sia da destinare ad abitazione principale che ad ufficio.
