L’AEEG e il fotovoltaico
L’Autorità per l’Energia Elettrica e il Gas, altrimenti detta AEEG, non fa solo da garante per gli utenti delle suddette fonti energetiche, aiuta per di più a conoscerle meglio, a renderle più efficaci, sicure ed eque, a livellarle sul piano internazionale e a consentire una concorrenza effettiva e leale, nonché per un utilizzo coscienzioso e sostenibile delle materie prime e per la raccolta di pareri e osservazioni da parte dei consumatori in merito ai prezzi fotovoltaico.
Se da un lato i cittadini possono godere delle “tariffe di maggior tutela o salvaguardia” grazie a essa, dall’altro l’organo ha facoltà di stabilire gli ordini di grandezza delle bollette e di imporre agli operatori la massima trasparenza. Dunque, dall’AEEG dipendono proposte di miglioramento, regole, avvisi e multe; l’Autorità si fa carico pure di eventuali controlli per il mantenimento dei servizi di allacciamento, di rimborso e di smaltimento, e sulla qualità in generale.
Tutto ciò ovviamente vale in ugual misura per il settore specifico del fotovoltaico e, in senso più ampio, delle rinnovabili: seguendo i dettami del Conto Energia in vigore, l’AEEG, con l’appoggio del GSE e della Guardia di Finanza, può effettuare verifiche ed emettere provvedimenti per qualsiasi mancanza riscontrata. Inoltre, ha un dialogo privilegiato e diretto con le istituzioni, alle quali inoltra idee di sviluppo e a cui presenta ogni anno un rapporto per fare il punto della situazione.
Proprio di recente, tramite Terna, è stata richiamata l’attenzione sugli impianti di sicurezza riguardanti la generazione distribuita. Di conseguenza, l’AEEG esercita una certa influenza nel rispetto delle norme europee e nell’adattamento legislativo nazionale. Come è facile immaginare, da qui scaturiscono anche le agevolazioni e le incentivazioni dedicate agli impianti fotovoltaici.
Mutui prima casa: mercato in crisi
Anche in questo inizio di anno 2012 le cose per il settore immobiliare non sembrano andare benissimo. Se il 2011 ha visto la crisi dei mutui prima casa, nonché del mercato immobiliare tutto, questi primi mesi del 2012 non smentiscono il trend. Alla base di tutto la difficoltà, reale e tangibile, che le famiglie italiane trovano nel momento in cui decidono di accendere un mutuo per l’acquisto della tanto agognata prima casa. Chiedere, ma soprattutto ottenere, un mutuo in tal senso risulta, oggigiorno, un’impresa davvero ardua, dato che tanto le banche quanto gli enti creditizi preposti ad offrire alla propria utenza mutui per la prima casa, hanno messo delle condizioni molto più rigide, dettate dal fatto che si cerca il maggior grado di tutela possibile contro la non solvibilità. Le famiglie italiane stanno vivendo un periodo di forte crisi e per questo non riescono né ad arrivare a fine mese né a dare alla banche le garanzie richieste per ottenere un mutuo. Tutto questo influisce in maniera pesantemente negativa sul mercato immobiliare, facendo abbassare i prezzi delle case. Dato che molte di queste rimangono invendute, il loro prezzo scende e questo calo, si pensa, si aggira attorno al 20%. Ovviamente c’è anche da sottolineare che nelle grandi città, soprattutto nei quartieri “bene” delle stesse, suddetta variazione dei prezzi non si avverte e, anzi, questi ultimi sono rimasti pressoché invariati. Per questo e per altri motivi, il settore immobiliare, così come quello dei mutui per l’acquisto della prima casa, risultano in crisi e potranno risollevarsi solo e soltanto quando lo faranno anche le finanze delle famiglie italiane che sono le prime a spingere l’economia e gli acquisti.
Investire a New York: guida all’acquisto di un immobile
L’acquisto di un immobile, ovunque esso si trovi, comporta sempre l’esecuzione di numerosi adempimenti, che, per chi non ha una pregressa esperienza in materia, possono rivelarsi complessi e, talvolta, di difficile comprensione. Questo è quanto mai verosimile qualora l’immobile che si intende acquistare si trovi in un Paese estero con il quale si ha poca o nessuna familiarità. Gli Stati Uniti, pur rappresentando una meta molto “gettonata” tra i turisti italiani, sono, tuttavia, un Paese che può comportare notevoli difficoltà a coloro che decidono di effettuare un investimento in loco, vuoi per il disagio di gestire una trattativa in lingua inglese, vuoi per il rispetto di usi commerciali estremamente diversi da quelli ai quali si è abituati in Italia e vuoi, anche e soprattutto, per la presenza di una normativa e di un sistema legale estremamente diverso da quello italiano.
Di qui, l’esigenza, per chiunque sia interessato ad acquistare un immobile negli Stati Uniti e a New York in particolare, sia a titolo di investimento che ad uso personale, di avere un quadro preciso dei principali passaggi da seguire nella fase di acquisto. Sarà, infatti, necessario poter contare su validi professionisti in grado di fornire un’assistenza puntuale e completa a cominciare dalla scelta dell’agenzia immobiliare più adatta a soddisfare le proprie esigenze ed in grado di agevolare, con l’ausilio di fidati studi legali e fiscali, l’intero processo di compravendita immobiliare che si intende affrontare. Ecco, allora, il consiglio rivolto a tutti coloro che desiderano investire nel mercato immobiliare statunitense e, in quello newyorkese in particolare, di rivolgersi a professionisti provvisti di apposite abilitazioni professionali negli Stati Uniti, che conoscano fluentemente sia la lingua italiana che quella inglese e che siano in possesso dei necessari titoli per prestare assistenza legale e fiscale sia negli Stati Uniti (Stato di New York) che in Italia, dal momento che potrebbe rendersi necessaria la realizzazione di una struttura societaria più complessa, che preveda la costituzione di una società anche in Italia.
A New York, esistono diverse tipologie di abitazione, che si differenziano tra loro non solo per il prezzo, ma anche per il diverso modo in cui la proprietà è legalmente detenuta.
Le più comuni sono senza dubbio i condomini (Condos) e le cooperative (Co-ops), che rappresentano circa l’80% dell’intero mercato immobiliare newyorkese.
Mentre, all’atto di acquisto di un appartamento situato in un condominio, l’acquirente riceve un atto di trasferimento di proprietà (generalmente nella forma di un “Bargain and Sale Deed”), che viene appositamente depositato e registrato nel registro immobiliare della contea in cui si trova l’immobile, quando si acquista un appartamento in una cooperativa, non si acquista legalmente un immobile, ma si acquistano delle partecipazioni azionarie nella società (“Corporation”) che possiede il palazzo. All’atto d’acquisto, al proprietario viene così rilasciato un certificato azionario rappresentante un numero di azioni direttamente proporzionale alle caratteristiche dell’appartamento, alle sue dimensioni e alla posizione occupata all’interno del palazzo. Ad esempio, il proprietario di un appartamento di 500 piedi quadrati possiederà un numero di azioni inferiore rispetto a quelle detenute dal proprietario di un appartamento di 1,000 piedi quadrati.
Oltre al certificato azionario, al compratore verrà consegnato una sorta di contratto di locazione, definito “Proprietary Lease”, o anche “Occupancy Agreement”, che gli conferisce il diritto di prendere possesso e di risiedere in uno specifico appartamento per un periodo di lunga durata, normalmente pari a 99 anni.
Le numerose differenze esistenti tra condomini e cooperative si riflettono, ovviamente, anche nelle procedure previste per il loro acquisto. In particolare, se all’acquirente di un appartamento in un condominio è consentito, di regola, ottenere un finanziamento che possa arrivare a coprire il 70%, l’80% e, talvolta, addirittura il 90% del prezzo di acquisto, in caso di appartamenti situati in una cooperativa sono previsti dei limiti ben precisi alla possibilità di finanziare l’acquisto, che non può, nella maggior parte dei casi, superare il 50% del prezzo, costringendo, così, l’acquirente a versare di tasca propria circa metà del prezzo.
Alle difficoltà legate alla possibilità di finanziare l’acquisto dell’immobile, si aggiungono una serie di ulteriori limitazioni, imposte dal consiglio di amministrazione di gran parte delle cooperative presenti a New York, alla facoltà dei singoli proprietari di subaffittare e/o di ristrutturare il proprio appartamento, previa espressa autorizzazione dello stesso consiglio.
Altrettanto impegnativa risulta la procedura prevista per tutti coloro (americani o stranieri), che desiderano acquistare un appartamento in una cooperativa. Tale procedura, oltre ad essere piuttosto lunga e rigorosa, richiede la presentazione, da parte di ciascun potenziale acquirente, di abbondante documentazione (identificata genericamente con il termine “board package”) necessaria a fornire una serie di informazioni riguardanti la situazione finanziaria, lavorativa e personale di ciascun candidato acquirente.
In particolare, gli aspetti che vengono presi in considerazione dal consiglio di amministrazione di una Co-op in sede di valutazione della richiesta di acquisto comprendono, tra gli altri:
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la storia finanziaria del potenziale acquirente;
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la storia lavorativa del potenziale acquirente;
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il grado di fiducia creditizia del potenziale acquirente;
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lettere di referenze sia di natura professionale che personale;
- destinazione dell’appartamento da acquistare: ad esempio, uso personale, a titolo di investimento, pied-a-terre, etc.
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usi ed abitudini personali;
- lo svolgimento di eventuali attività professionali all’interno dell’abitazione sono il più delle volte proibite;
- la detenzione di animali domestici viene spesso sottoposta a rigorose procedure di ammissione se non addirittura proibita.
In caso di valutazione positiva della documentazione prodotta, è previsto un ulteriore colloquio con ciascun potenziale acquirente davanti al consiglio di amministrazione, che, di regola, ha una durata compresa tra i 30 e i 60 minuti.
Dopo circa una settimana dalla conclusione del colloquio, il consiglio di amministrazione si riunisce per pronunciarsi sulla richiesta di acquisto: la decisione viene presa, di regola, nell’arco della stessa giornata.
La possibilità di acquistare un appartamento in un condominio non è, invece, sottoposta alla preventiva approvazione da parte del consiglio condominiale, al quale non è, pertanto, riconosciuto il diritto di respingere le offerte dei potenziali acquirenti (purchè formalmente idonee e conformi alle richieste economiche del venditore). E’, tuttavia, richiesta, anche per l’acquisto di appartamenti posizionati in un condominio, la presentazione di un “board package” che consentirà al consiglio di amministrazione di identificare l’acquirente e verificarne l’affidabilità economico- finanziaria in vista del successivo rogito.
Il proprietario di un appartamento in un Condo è, altresì, libero di subaffittare il proprio immobile così come di ristrutturalo senza la necessaria previa autorizzazione del consiglio.
Le spese condominiali sono, generalmente, meno elevate rispetto a quelle previste per analoghi appartamenti situati in cooperative; tuttavia, mentre una quota delle spese condominiali versate per un appartamento situato in una cooperativa è detraibile dalle tasse, le spese versate per appartamenti situati in un condominio non lo sono.
Inoltre, alcuni dei costi legati all’acquisto e alla gestione di un immobile, sia esso situato in un condominio che in una cooperativa, sono detraibili dalle tasse.
A questo proposito:
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tutti gli interessi annui pagati sul mutuo sono detraibili dalle tasse, purchè la somma finanziata risulti inferiore al milione di dollari;
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le tasse immobiliari sono detraibili dalle tasse;
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le spese di trasloco sono deducibili;
- le spese legate all’acquisto di mobili ed elementi di arredo, così come i costi di eventuali ristrutturazioni sono detraibili dalle tasse.
Illustrate le principali differenze riscontrabili in fase di acquisto tra Co-ops e Condos, esistono, comunque, numerosi aspetti che sono decisamente comuni ad entrambe le tipologie e che riassumiamo di seguito brevemente:
- L’offerta iniziale di acquisto viene di regola presentata oralmente dall’agente del compratore a quello del venditore, indicando il prezzo, la data per il rogito, gli eventuali elementi di arredo che si gradirebbe venissero lasciati nell’immobile e, quindi, inclusi nella compravendita, oltre naturalmente, a fornire tutte le informazioni necessarie ad identificare l’acquirente, comprese quelle di natura economico-finanziaria.
- Qualora l’offerta venga accettata, il venditore provvederà ad incaricare il proprio avvocato della redazione del preliminare di vendita (o compromesso), che verrà trasmesso al legale del compratore per le opportune valutazioni ed eventuali successive negoziazioni. Una volta concordato il testo definitivo del contratto, questo verrà sottoscritto dal compratore e quindi restituito all’avvocato del venditore per la firma, unitamente al versamento di un anticipo (“deposit”), che, a seconda si tratti di Condo o Co-op, potrà aggirarsi tra il 10% e il 20% del prezzo nel primo caso e tra il 20% e il 50% nel secondo. La somma versata a titolo di anticipo verrà custodita in apposito conto di garanzia sino al momento del rogito.
- E’ importante sottolineare come il venditore sia libero di accettare l’offerta di terzi sino al momento in cui il preliminare non sia stato sottoscritto da entrambe le parti (compratore e venditore). Di qui la necessità di agire con una certa tempestività nella fase della negoziazione del preliminare di vendita.
- Dopo aver perfezionato il contratto attraverso la sua sottoscrizione, il compratore, in caso di finanziamento, dovrà provvedere alla presentazione della relativa richiesta che, di regola, viene completata nel giro di 45 giorni.
- In attesa che la pratica relativa alla richiesta di mutuo venga portata a termine, il compratore dovrà occuparsi della compilazione e successiva presentazione al condominio o alla cooperativa del board package, avvalendosi dell’assistenza del proprio broker.
- Una volta completato, il board package dovrà essere restituito al broker entro 10 giorni dal ricevimento del preliminare di vendita sottoscritto dal venditore, oppure, in caso di finanziamento, entro 3 giorni dal ricevimento della lettera della banca in cui vengono confermati i termini del finanziamento.
- Dopo aver valutato la documentazione contenuta nel board package e la sua conformità a quanto richiesto, il consiglio di amministrazione procederà a fissare la data per il colloquio con il potenziale acquirente. Generalmente, l’esito del colloquio viene comunicato al diretto interessato nel giro di 72 ore. E’ utile preparare in anticipo il colloquio con il proprio broker.
- Una volta ottenuto il via libera dal consiglio di amministrazione, sarà necessario informare prontamente il proprio avvocato, che potrà così coordinare la data del rogito con le altre parti coinvolte nell’operazione. Solitamente trascorrono un paio di settimane prima che venga fissata la data del rogito.
- Il giorno prima del rogito o, talvolta, semplicemente qualche ora prima dello stesso, il broker accompagnerà il compratore a visionare l’appartamento, al fine di verificarne le condizioni e la conformità ai termini previsti nel preliminare di vendita.
- Il rogito si tiene di regola negli uffici dell’amministratore del palazzo, qualora si tratti di acquisto di appartamento in una Co-op, altrimenti in quelli dell’avvocato del venditore. Alla cerimonia del rogito prenderanno parte oltre a venditore ed acquirente (che, tuttavia, possono essere rappresentati dai propri avvocati), i rispettivi legali delle parti, il broker del venditore e del compratore, il legale della banca che ha disposto il finanziamento, un rappresentante della title company (nel caso si tratti di condominio), o un rappresentante della società che amministra il palazzo (in caso si tratti di una cooperativa).
- Al rogito si provvederà al pagamento del saldo del prezzo di acquisto dell’immobile da parte del compratore così come degli altri costi previsti nell’operazione.
Avv. STEFANO LINARES
Linares Associates PLLC
info@linareslaw.com
Forlì: i prezzi nel comparto edile in provincia
Il listino “Prezzi informativi delle Opere Edili in Forlì-Cesena – 2011” viene presentato Mercoledì 14 dicembre (ore 11,00), a Forlì nella Sala del Consiglio della Camera di Commercio di Forlì-Cesena. Si tratta di una pubblicazione che l’Ente realizza a partire dal 1962 e che contiene l’aggiornamento puntuale dei prezzi dei diversi prodotti e dei servizi inerenti il mercato edilizio.
Ad introdurre i lavori saranno il Dott. Alberto Zambianchi, Presidente della Camera di Commercio di Forlì-Cesena, e l’avv. Adriano Rizzello, responsabile del servizio Legale dell’Ente, a seguire l’intervento del Dott. Umberto Trevi, Presidente del Comitato tecnico che ha curato l’aggiornamento del listino. Al termine sarà consegnata in omaggio a tutti i presenti una copia in formato cartaceo o su chiavetta USB del volume 2011.
Nel periodo di crisi che si sta attraversando, questo incontro rappresenta un appuntamento significativo in quanto permette di riflettere sulle problematiche del settore e sugli eventuali, possibili, interventi, tracciando un quadro aggiornato del comparto edile provinciale.
I dati confermano le difficoltà dell’attuale momento: il settore registra al 30/9/2011, rispetto alla media dei 12 mesi precedenti, un’ulteriore diminuzione del volume d’affari pari al -2,1%. Contenuto il calo del numero delle imprese iscritte al Registro Imprese (-0,3%): dai dati elaborati risulta infatti che le imprese edili (sezione F della codifica delle attività Ateco2007) con sede nella provincia di Forlì-Cesena attive al 30/9/11 sono 6.746, quelle alla stessa data del 2010 erano 6.767 (in Emilia-Romagna vi è stata stazionarietà mentre in Italia si è registrato un incremento dello 0,3%). Queste imprese, in provincia, al 30/9/2011 occupavano 18.259 addetti (le imprese che superano i 5 addetti sono l’8% del totale).
Il Listino, che può considerarsi un valido strumento a supporto dell’imprenditoria locale, orientato alla “trasparenza”, comprende una grande quantità di voci consultabili anche on-line; i dati relativi alle visite al sito confermano l’attenzione da parte di esperti e professionisti, infatti da gennaio a novembre 2011 sono stati scaricati oltre 11.000 file, rispetto ai poco più di 9.000 dello scorso anno.
In questa edizione, composta di 192 pagine, le voci monitorate sono 2.643, ripartite in due sezioni: la prima comprende n. 1.532 opere edili, la seconda n.334 opere da idraulico e n.777 opere da elettricista. Tutte le voci si riferiscono ai prezzi, rilevati sul mercato, di prodotti e servizi del comparto edile aggiornati al 31/7/2011. Un Comitato e sottocomitati, composti da una ventina di componenti, rappresentanti di Enti, associazioni ed organismi competenti nel campo ed operanti nel territorio, nonché una quarantina di ditte informatrici provvedono alla revisione ed aggiornamento delle singole voci.
L’edizione 2011 del Listino, così come anche le precedenti edizioni a partire dal 2002, saranno disponibili “on line”, in forma gratuita, prossimamente, all’indirizzo Internet del sito camerale www.fc.camcom.it area prezzi, sezione Listino opere edili.
