Cambio destinazione d’uso: le norme

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile è una possibilità a disposizione del proprietario di un fabbricato di modificare l’utilizzo sinora fatto dello stesso per trasformarlo in un qualcosa di nuovo le cui finalità sono totalmente differenti da quelle precedenti.

È questo il caso, ad esempio, di un locale commerciale che si vuole trasformare in un’abitazione privata o, al contrario, di uno studio professionale da convertire in un negozio o in una casa. Le combinazioni possibili, insomma, sono diverse ma in generale è importante sapere che le più comuni destinazioni d’uso sono industriale, residenziale e commerciale.

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Il cambio di destinazione d’uso è regolamentato da una serie di norme, alcune specifiche che possono variare da Comune a Comune (o in base al regolamento interno di un condominio se l’immobile vi è situato all’interno) ed altre valevoli a livello nazionale. Cerchiamo di capire il tutto nel dettaglio.

La variazione d’uso di un fabbricato è una modifica da effettuare sia urbanisticamente che catastalmente. Per la modifica urbanistica, gli scenari possibili sono due ovverosia bisognerà sapere anzitempo se vi è la necessità di effettuare o meno dei lavori per modificare la destinazione dell’immobile. Non tutti i cambi di destinazione sono fattibili e quindi il primo passo sarà quello di consultare il Piano Regolatore Generale al fine di capire se detta destinazione è concretamente realizzabile.

Una volta appurato che il cambio di destinazione è fattibile, nel caso vi sia la necessità di effettuare dei lavori, bisognerà ottenere il permesso di costruire. Se, invece, la trasformazione non richiede modifiche sostanziali del fabbricato, il geometra dovrà semplicemente presentare la cosiddetta DIA, la dichiarazione di inizio attività. Se, però, il cambio di destinazione d’uso dovesse modificare sostanzialmente la struttura dell’immobile, prima di cominciare bisognerà obbligatoriamente richiedere il permesso di costruire, anche conosciuto come Super DIA.

Per semplificare i cambi di destinazione, nel 2014 il Decreto Sblocca Italia ha definito quattro categorie (residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, rurale e commerciale) di trasformazione di immobile dichiarando che tutti gli altri cambi afferenti alla stessa categoria (ad esempio un hotel che diventa una casa) sono sempre effettuabili.

Dal punto di vista catastale, invece, le normative vigenti prevedono due passaggi. Il primo riguarda la presentazione all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio del documento del cambio d’uso catastale per il ricalcolo di tutte le imposte inerenti come TARI, IMU e TASI. Il secondo è invece legato alla richiesta ed all’ottenimento da parte del Comune nel quale è ubicato l’immobile del certificato di agibilità.

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