Ricerca di Tecnocasa sul mercato immobiliare turistico: la liguria

Questo blog affronta temi di case in vendita e interni di casa

MERCATO IMMOBILIARE TURISTICO

Nella seconda parte del 2008 il mercato immobiliare turistico italiano ha segnalato una diminuzione
delle quotazioni del 3,9%. L’analisi per macroarea delinea uno scenario che vede la contrazione più
sensibile nelle località turistiche del Centro (-5,1%), seguite da quelle del Sud Italia con -3,8% ed
infine le località del Nord Italia con un calo del 3,3%.
Analizzando le diverse regioni si rileva che la regione che ha segnalato la diminuzione più sensibile
dei prezzi sono state l’Abruzzo e la Toscana con -6%, seguite subito dopo dalla Campania (-5,9%).
Stabili le quotazioni della Basilicata (dove però si registrano soltanto le variazioni di Policoro) e
della Calabria. Chi cerca la seconda casa si orienta soprattutto sui bilocali e sui piccoli trilocali
dotati di vista mare, giardino o terrazzo e possibilmente situati in prossimità di spiagge e servizi.
Tra le località turistiche più costose spiccano Capri e Varazze dove si toccano top prices
rispettivamente di 13 mila € al mq e 12 mila € al mq.

LIGURIA
Le località turistiche della Liguria hanno registrato una diminuzione delle quotazioni degli
immobili del 3,4%, con un calo più sensibile per le abitazioni situate a Lerici in provincia di La
Spezia (-9,1%), a seguire quelle della provincia di Genova con un ribasso del 5,2%.
Genova provincia
A Chiavari nella seconda parte del 2008 si è registrato un calo delle quotazioni dell’8,4% anche se
le abitazioni situate nel Centro Storico e posizionate sul lungomare hanno conservato il loro valore
risentendo in minor misura della contrazione. Nel Centro storico si cercano in particolare le
abitazioni situate nei carruggi dove si concentrano soluzioni d’epoca del 1600 che, ristrutturate, si
valutano a prezzi medi di 6000 € al mq. Sul lungomare, altra zona molto richiesta, prevalgono i
condomini degli anni ’60. Tra le zone più richieste ci sono quelle intorno a corso Valparaiso e corso
Colombo che se ristrutturate e con vista mare possono toccare punte di 7000 – 8000 € al mq. Chi
desiderasse acquistare invece delle soluzioni indipendenti può orientarsi verso viale delle Palme
dove sono disponibili delle ville storiche dei primi anni del 1900. Ma si tratta di un mercato molto
ristretto, che si muove su canali privati e che registra una bassa offerta abitativa. A cercare la
seconda casa a Chiavari sono prevalentemente persone che arrivano dalla Lombardia e dal
Piemonte e che si orientano verso tagli piccoli, soprattutto bilocali.


Tra il porto turistico ed il fiume Entella esiste un progetto che porterà alla riqualificazione dell’area
Lido – Colmata con la realizzazione di alberghi, centri sportivi e soluzioni residenziali.
A Santa Margherita Ligure si registra un lieve ribasso (-3,8%) delle quotazioni immobiliari nella
seconda parte del 2008. La richiesta si orienta verso il bilocale ed il trilocale a cui destinare un
capitale compreso tra 250 e 350 mila €. Gi acquirenti della zona arrivano dalle regioni limitrofe
dalla Lombardia e, a seguire, dal Piemonte. Si cerca soprattutto la vicinanza al mare oppure la vista
mare e la presenza di un terrazzo. La zona del Centro di Santa Margherita Ligure è quella più
ambita, dove si concentrano soprattutto le tipologie costruite negli anni ’60 e nei primi anni del
1900. Questo tipo di abitazioni sono spesso di metratura molto grande e difficilmente se ne trovano
di dimensioni più contenute; infatti l’offerta è piuttosto bassa per cui le quotazioni tengono. Nel
Centro storico i prezzi di una tipologia ristrutturata sono mediamente di 6000-6500 € al mq, mentre
per quelle da ristrutturare si spendono in media intorno a 5000 € al mq. Punte di 12-13 mila € si
possono toccare per le tipologie di pregio, ristrutturate e situate sul lungomare. Le soluzioni
indipendenti sono disponibili nelle zone collinari di Nozarego (la collina che va verso Portofino) e
di San Lorenzo (verso San Rocco). A Nozarego le soluzioni indipendenti possono partire da un
minimo di un milione di €. Su queste tipologie si registrano richieste anche da parte di stranieri tra
cui svizzeri e russi, anche se questi ultimi si orientano maggiormente verso Portofino.
A Sestri Levante le quotazioni immobiliari sono diminuite del 6.6% nella seconda parte dell’anno.
Le richieste arrivano da acquirenti provenienti in particolare da Milano e, a seguire, da Parma e da
Piacenza. Si ricercano sia bilocali da 45-50 mq che piccoli trilocali da 70 mq. Tra le caratteristiche
più apprezzate ci sono la luminosità, il piano alto, la presenza di spazi esterni e del riscaldamento
autonomo. La località più ambita da chi cerca la seconda casa è il centro di Sestri Levante, perché
più vicina al mare. In questa seconda parte dell’anno sono aumentate le richieste ad uso
investimento cioè da mettere a reddito che si vanno ad affiancare a quelle di chi cerca l’abitazione
per trascorrere la vacanza estiva. Nel Centro di Sestri, intorno a piazza S.Antonio e il Carruggio che
collega la piazza stessa con la Baia del Silenzio, si concentrano vecchie case di pescatori e soluzioni
degli anni ’60-’70 che posizionate a pochi passi dal mare possono arrivare a costare anche 8000-
9000 € al mq.
Altra località turistica di interesse per chi cerca la seconda casa è Riva Trigoso dove ci sono i
cantieri navali della Marina Militare e che si divide in due zone: quella di Levante e quella di
Ponente. La prima è quella più richiesta da chi cerca la seconda casa e presenta sia case d’epoca che
abitazioni degli anni ’80 situate sul lungomare. Le quotazioni delle tipologie ristrutturate in questa
zona possono anche superare 6000 € al mq. La zona di Ponente è tipicamente un borgo di pescatori
dove si è proceduto alla riqualificazione di via Brin ( il lungomare). Offrendo però meno servizi
presenta quotazioni più contenute.
Da segnalare che continuano i lavori per la riqualificazione dell’ex area Fit dove sono in
costruzione delle abitazioni da poter utilizzare come sia come prima case che come seconda casa.
Imperia provincia
A Sanremo, nella seconda parte dell’anno, le quotazioni sono diminuite del 3.8%. La ricerca della
casa vacanza è sempre dinamica, come negli anni scorsi e le tipologie di prestigio e vista mare non
conoscono contrazione dei valori. La cospicua offerta di abitazioni sul mercato consente una
maggiore scelta e di conseguenza le tempistiche di vendita sono aumentate. Tra gli acquirenti si
registra una maggiore volontà e decisione di acquisto. La tipologia più richiesta resta il bilocale, in
posizione comoda per raggiungere il mare o comunque dotato di vista mare.
A cercare la casa vacanza sono soprattutto famiglie provenienti dalla Lombardia e dal Piemonte e
che utilizzano l’abitazione durante tutto l’anno. Da segnalare che, negli ultimi mesi, si rileva
interesse da parte di acquirenti russi alla ricerca di soluzioni prestigiose, vicine al mare e dalle
metrature molto ampie. Un lieve calo dei prezzi si è registrato per le abitazioni situate nel Centro
storico di Sanremo, conosciuta come zona Pigna, dove si concentrano tipologie d’epoca costruite a
partire dal IX secolo, spesso in cattive condizioni di manutenzione e prive di ascensore. Le
quotazioni di una tipologia usata oscillano da 1300 a 2900 € al mq.
Nel Centro di Sanremo, via Matteotti e via Roma, si concentrano le abitazioni più prestigiose
costruite tra gli anni ’60 e gli anni ’70. Le quotazioni per una tipologia in buono stato è di circa
3700 € al mq e raggiunge punte di 7000 € al mq quando ci sono caratteristiche di prestigio e
l’ubicazione fronte mare.
Da segnalare le migliorie, soprattutto per quanto riguarda il potenziamento delle attività
commerciali per il quartiere di San Martino, nella cui parte collinare sono state costruite nuove
palazzine valutate intorno a 4000 € al mq. Il quartiere è apprezzato anche per la comodità di accesso
all’Aurelia bis. Coloro che cercano una soluzione indipendente si orientano soprattutto per le zone
collinari (Poggio, Solaro, Coldirodi) da dove è possibile godere di un’ottima vista mare e dove si
registrano quotazioni, per le soluzioni ristrutturate, di 3500 € al mq.
Sul mercato delle locazioni estive ormai è sempre più diffusa l’abitudine di affittare l’immobile con
un comportamento “last minute”.
A Diano Marina, nella seconda parte dell’anno, si registra stabilità dei prezzi, un aumento
dell’offerta ma anche della domanda da parte di investitori che acquistano casa per poterla utilizzare
nel periodo estivo oppure per metterla a reddito nello stesso periodo. Le tipologie più richieste sono
il monolocale ed il bilocale, quanto più possibile vicino al mare e ai servizi. Gli acquirenti arrivano
prevalentemente dal Piemonte e dalla Lombardia che ne apprezzano la vicinanza e quindi la
possibilità di poter sfruttare l’abitazione durante i week end. Le zone più richieste restano sempre
Quattro Strade, Giaiette, S. Anna ed il Centro. In Centro, in particolare, si apprezzano le tipologie
situate sul lungomare, costruite nel XIX secolo, alcune ristrutturate integralmente altre solo nelle
parti esterne. Per un piccolo taglio in buone condizioni e in posizione fronte mare si possono
toccare punte di 6000-7000 € al mq. In futuro potrebbe rivalutarsi la zona di Quattro Strade, al
momento, attraversata dalla Ferrovia che sarà in futuro smantellata. La zona offre soprattutto
condomini degli anni ’60-’70 e per, un buon usato, si spendono mediamente sui 5000-5500 € al
mq. Da segnalare che, nella cittadina ligure, non ci sono al momento importanti interventi di nuova
costruzione e che sono in corso una serie di interventi per il recupero dei sottotetti.
Tra i progetti in corso sul territorio si segnalano quello per il nuovo Porto Turistico. Sul versante
delle locazioni estive si registra comunque una buona richiesta e i canoni per un bilocale di quattro
posti letto sono di 1000 € a settembre e a Giugno, 1300 € al mese a Luglio e 1500 € ad Agosto.
Nella seconda parte del 2008 le quotazioni di Arma di Taggia sono rimaste stabili, anche se si
registra una certa difficoltà di incontro tra domanda ed offerta. Chi cerca la seconda casa ha
ridimensionato il budget da destinare a questo tipo di investimento (150-170 mila €) mentre chi
vende gli immobili è poco propenso a diminuire il prezzo della richiesta.
Tra gli acquirenti molte famiglie ma anche persone oramai avanti con l’età che desiderano la casa al
mare per poter trascorrere soprattutto il periodo invernale. La ricerca si orienta prevalentemente sul
bilocale, che sia comodo per raggiungere il mare e i servizi più importanti. Le zone più ambite sono
il Centro della città ed il lungomare. Nel Centro di Arma di Taggia le abitazioni risalgono
prevalentemente agli anni ’60, spesso sono da ristrutturare e dotate di balconi. Per un piccolo taglio
in buono stato si spendono cifre medie di 5000-6000 € al mq, in particolare sul lungomare di Arma
di Taggia dove l’offerta immobiliare è molto bassa.
Il mercato delle locazioni estive è sempre molto vivo e fervido.
Tra i lavori in corso sul territorio si segnala il completamento della pista ciclabile che collega
Ospedaletti a Laigueglia e che interessa il centro di Arma di Taggia.
A San Bartolomeo al Mare nella seconda parte dell’anno si è registrata una diminuzione delle
quotazioni (-8,6%) delle abitazioni. Infatti i potenziali acquirenti hanno ridimensionato il budget da
destinare all’acquisto della seconda casa. Negli ultimi tempi si è avuto un calo della domanda da
parte di persone residenti a Torino e nella provincia ed un aumento di acquirenti residenti nel
cuneese. Stabile la richiesta proveniente dalla Lombardia. La tipologia più richiesta è il bilocale che
rientra nella fascia di spesa entro i 200 mila € e con almeno 4-5 posti letto. Minori le richieste per i
monolocali. Le caratteristiche più apprezzate sono la comodità di accesso al mare e la presenza dei
servizi. Per questo tra le zone più richieste c’è quella che si sviluppa tra l’Aurelia ed il mare. Sul
lungomare sono disponibili condomini costruiti 30-50 anni fa e per una soluzione ristrutturata fronte
mare si spende intorno a 7500 € al mq, per scendere a 5500 € al mq quanto più ci si allontana dal
mare. Al momento non ci sono nuove costruzioni sul mercato immobiliare di San Bartolomeo al
Mare, a parte il recupero di vecchie strutture dismesse a ridosso dell’Aurelia per le quali si chiedono
anche 8000 € al mq. Si è in attesa del nuovo Prg che dovrebbe individuare delle nuove aree di
completamento. Continuano i lavori per lo spostamento della Ferrovia verso le zone più interne e
distanti dal mare ed è stato anche realizzato l’ampliamento delle spiagge. Sul mercato delle
locazioni ci sono già richieste per la prossima stagione estiva. Per un bilocale di quattro posti letto
si spendono a giugno 1000 € al mese, a luglio 1200 € al mese, ad Agosto 1400-1500 € al mese e a
settembre 800 € al mese.
La Spezia provincia
In calo le quotazioni degli immobili a Lerici (-9.1%) nella seconda parte del 2008. Hanno sofferto
soprattutto le tipologie di taglio medio, intorno a 70-80 mq che, negli anni scorsi, erano più
richieste. Migliore il comportamento sul mercato per i bilocali. Tra gli optional più apprezzati ci
sono la presenza del balcone o di un spazio esterno abitabile e la presenza del posto auto. Gli
acquirenti della seconda casa, che spesso acquistano anche per i figli provengono prevalentemente
da Parma e Reggio Emilia, a seguire da Milano e Torino. In diminuzione nell’ultimo anno le
richieste da parte di Americani, più numerosi negli anni passati.
Al momento sono in corso diversi interventi di nuova costruzione sul territorio di Lerici.
Si costruiscono piccoli contesti condominiali, con appartamenti medio piccoli, da destinare sia a
prima che a seconda casa. Per un’abitazione nuova si spendono cifre medie di 6000 € al mq. Chi
desidera una soluzione di prestigio si orienta verso le zone collinari di Monte Marcello e Tellaro,
oppure verso il Centro della cittadina, in particolare in via Roma e piazza Garibaldi dove sono
disponibili vecchie case di pescatori, ristrutturate nel tempo, che possono toccare punte di 10-11
mila € al mq quando presentano caratteristiche signorili (attico o terrazzo) e consentono la vista
panoramica sul mare. Chi opta per le soluzioni indipendenti può mettere in conto anche una
disponibilità di spesa oltre il milione di €. Più decentrate dal cuore di Lerici si possono acquistare
anche tipologie anni ’60-’70.
Savona Provincia
A Loano nella seconda parte dell’anno si è registrata una contrazione della domanda e, di
conseguenza delle compravendite. Le quotazioni sono rimaste invariate. Gli acquirenti sono
prevalentemente piemontesi e lombardi che cercano trilocali e hanno un budget medio intorno a 300
mila €.
Nella seconda parte dell’anno si sono movimentate soprattutto le compravendite relative alle
abitazioni situate nell’entro terra della cittadina ligure, a pochi chilometri dal mare e sugli immobili
di particolare prestigio. Questi ultimi si concentrano soprattutto su corso Europa, il lungomare di
Loano. Si tratta di abitazioni d’epoca, del XIX secolo, caratterizzate da soffitti a volta e che si
compravendono a prezzi compresi tra 6000 € al mq e 10 mila € al mq.
Allontanandosi dal mare, entro un chilometro di distanza, sono disponibili palazzine di due-tre piani
costruite negli anni ’70-’80 e che, in buone condizioni, costano da 4000 a 5000 € al mq.
Da segnalare un importante progetto per il potenziamento del porto turistico di Loano che prevede
l’aumento dei posti barca e la realizzazione, nell’area oltre la via Aurelia antistante il porto di
strutture ricettive.
Il mercato delle locazioni estive è sempre molto dinamico e le prime richieste iniziano ad arrivare a
marzo. Per un bilocale di quattro posti letto si chiedono cifre medie di 800-1000 € al mese a giugno
e settembre, 1200 € al mese a luglio, 1600 € al mese ad agosto.
Stabili, nella seconda parte dell’anno, le quotazioni degli immobili a Varazze, dove si registra un
mercato immobiliare più riflessivo con acquirenti attenti alla qualità dell’immobile.
La ricerca di seconde case proviene soprattutto dalle province lombarde e piemontesi poiché il
raggiungimento della cittadina è agevolato dalla reti autostradali e ferroviarie. Questo aumenta la
possibilità di disporre degli immobili durante tutti i periodi dell’anno e, per questo motivo, gli
acquirenti richiedono un alto livello di comforts, spesso difficile da trovare. La conseguenza è che i
potenziali acquirenti rivedono le loro richieste e valutano tutte le opportunità che il mercato
immobiliare della zona offre. La domanda è orientata principalmente su bilocali di 40-50 mq e
trilocali di 60-65 mq dei quali si apprezza la vista panoramica, la vicinanza al mare e ai servizi.
Non vi sono zone preferite purché vengano rispettati i parametri sopraesposti.
Negli ultimi tempi ha suscitato un rinnovato interesse l’area legata al porto turistico dove sono state
completate la passeggiata e Villa Croce, una residenza storica dalla quale sono state ricavate unità
immobiliari di particolare prestigio e di alto livello qualitativo.
Nel Centro storico prevalgono le tradizionali abitazioni di pescatori, più vicine al mare, ma nella
maggior parte dei casi sprovviste di ascensori e balconi.
Risulta difficile stabilire le quotazioni al mq poiché nelle medesime zone coesistono tipologie di
abitazioni che presentano caratteristiche molto diverse.

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